[조영철 고려대 경제학과 초빙교수] 도시재생 뉴딜사업, 재정융자 방식 바람직
2017년 06월 13일(화) 00:00 가가
문재인 정부 소득주도성장의 핵심은 가계소득 증대를 바탕으로 소비를 촉진해 경제를 활성화하고 일자리를 늘리는 것이다. 한국경제가 저성장 침체에 빠진 직접적 이유는 가계소비와 기업 투자 침체에 의한 내수침체 때문이다. 내수를 늘리려면 적극적 재정정책이 필수다. IMF와 OECD가 적극적 재정정책을 한국에 권고하는 것도 재정지출 확대를 통해 내수를 활성화함으로써 고용과 가계소득을 높이는 소득주도성장의 선순환을 기대하기 때문이다.
고소득층일수록 소비성향이 낮은 반면 저소득층일수록 소비성향이 높기 때문에 소득주도성장이 성공하려면 중산층과 서민의 소득 증가가 중요하다. 최근 부동산 가격이 들썩이고 주택담보대출로 가계부채도 증가하고 있다. 주택 가격이 상승하면 조만간에 집주인들은 전세와 월세도 올리려고 할 것이고, 집 없는 세입자 가구는 그만큼 타격을 받는다. 부동산 가격 상승이 건설경기를 활성화시키겠지만 결과적으로 보면 집 없는 중산층 이하 서민 소득에 타격을 주기 때문에 소득주도성장에 부정적 영향을 미친다. 그러므로 소득주도성장이 성공하려면 부동산 정책은 반드시 안정화 내지 연착륙 쪽으로 가야 한다.
문재인 정부가 야심차게 추진하는 도시재생뉴딜사업은 도심의 낡은 주거지를 공공기관이 주도해서 공동으로 정비·수선한 다음 일부는 공공임대주택으로 활용하는 것으로 기존의 도심 재정비, 주거환경 개선 사업 등의 장점을 종합·확대한 것이다. 기존의 재건축·재개발 사업처럼 전면 철거를 하지 않고 주민 참여를 통해서 소규모 정비 방식으로 진행하기 때문에 부동산 가격 상승으로 사업성을 확보하는 투기적 방식이 아니라는 점에서 진일보했다.
문제는 매년 10조 원씩 투입하는 총 50조 원의 재원을 공공자금으로 전부 조달하기 어렵다는 이유로 부동산투자회사인 리츠(REITs) 자금을 활용하겠다는 점이다. 리츠 시장의 수익률은 보통 6%에서 8% 수준인 것으로 알려졌다. 박근혜 정부의 뉴스테이 사업의 경우 4%에도 리츠 자금이 들어왔지만, 도시재생뉴딜사업은 소규모 저밀도 개발로 사업성이 제약받는 리스크 때문에 뉴스테이 리츠보다 더 높은 수익률을 보장해 줘야 할 것이다. 리츠 수익률 외에도 건설업자와 집주인도 이득을 얻어야 하므로 도시재생뉴딜사업은 전체적으로 상당한 수익을 내는 비즈니스모델이 되어야만 추진될 수 있다.
이처럼 도시재생 뉴딜사업이 비즈니스모델로 추진된다는 기대는 부동산 시장에 강력한 신호를 주고 있다. 부동산업자들은 이런 시장의 기대를 부동산경기 활성화를 전망하는 재료로 활용하고 있다.
하지만 도시재생 뉴딜사업은 공공성이 중요하고 공공임대주택을 저렴하게 공급하는 역할도 해야 하기 때문에 재정사업으로 추진하는 것이 바람직한데, 민간의 리츠 자금 활용이 불가피하다는 정책 판단의 근거가 무엇인지 의문이다. 도시재생뉴딜사업이 다른 재정사업보다 우선순위가 높은 핵심 사업이라면 국토교통부의 도시주택기금 재원만 고려하지 말고 다른 재정 투입도 검토해야 한다.
현재 한국은 공공부문의 저축이 급증하고 있어 이 재원을 투자 재원으로 적극 활용해야 하는 상황이다. 총저축 대비 사회보장기금 저축 비율은 1991년 2.6%에서 2016년 7.6%로 상승했는데, 이유는 국민연금의 저축이 급증하고 있기 때문이다. 국민연금 금융자산 운영을 보면 국내채권 비중은 2008년 77.4%에서 2016년 52.9%로 감소한 반면, 국내주식 투자 비중은 2008년 12%에서 2016년 18.3%로 증가했으며, 해외투자 비중은 2008년 6.3%에서 2016년 17.9%로 급증했다. 한국경제의 저성장 침체로 국내 주식시장은 발행시장 기능이 위축되어 국민연금의 국내 주식투자는 사실상 주식유통시장에 대한 투자나 다름없다. 국민연금의 주식투자와 해외투자 비중이 증가한다는 것은 국민연금 자산운용이 국민계정 상의 투자로 이어지는 연관성이 점점 약화된다는 것을 의미한다.
국민연금법 102조에 따르면 국민연금 기금운용위원회가 동의할 때 정부는 5년 만기 국채 수익률 이상의 금리를 지급하면 국민연금 자금을 차입해서 사용할 수 있다. 5년 만기 국채 수익률이 현재 1.9% 수준이므로 정부가 1.9% 이상의 수익률을 보장하면 국민연금은 정부가 국민연금 자금을 차입해 쓰는데 반대할 이유가 없다. 실제 사용될 일은 없겠지만 계약 조건에 국민연금이 요구하는 경우 정부는 즉각 원금을 상환한다는 유동성 조항을 추가할 수도 있다.
도시재생 뉴딜사업은 4%가 넘는 리츠 자금에 의존한 비즈니스모델이 아니라 2%대의 재정융자사업으로 추진하는 것이 바람직하다. 대규모 재정융자 자금 조달이 부담스럽다면 이자 차액만 지원하는 이차보전 방식도 있다. 노후도시환경 개선과 함께 공공임대주택도 저렴하게 공급하는 공공성에 충실한 도시재생 뉴딜사업이 되어야 소득주도성장도 성공할 수 있다.
이처럼 도시재생 뉴딜사업이 비즈니스모델로 추진된다는 기대는 부동산 시장에 강력한 신호를 주고 있다. 부동산업자들은 이런 시장의 기대를 부동산경기 활성화를 전망하는 재료로 활용하고 있다.
하지만 도시재생 뉴딜사업은 공공성이 중요하고 공공임대주택을 저렴하게 공급하는 역할도 해야 하기 때문에 재정사업으로 추진하는 것이 바람직한데, 민간의 리츠 자금 활용이 불가피하다는 정책 판단의 근거가 무엇인지 의문이다. 도시재생뉴딜사업이 다른 재정사업보다 우선순위가 높은 핵심 사업이라면 국토교통부의 도시주택기금 재원만 고려하지 말고 다른 재정 투입도 검토해야 한다.
현재 한국은 공공부문의 저축이 급증하고 있어 이 재원을 투자 재원으로 적극 활용해야 하는 상황이다. 총저축 대비 사회보장기금 저축 비율은 1991년 2.6%에서 2016년 7.6%로 상승했는데, 이유는 국민연금의 저축이 급증하고 있기 때문이다. 국민연금 금융자산 운영을 보면 국내채권 비중은 2008년 77.4%에서 2016년 52.9%로 감소한 반면, 국내주식 투자 비중은 2008년 12%에서 2016년 18.3%로 증가했으며, 해외투자 비중은 2008년 6.3%에서 2016년 17.9%로 급증했다. 한국경제의 저성장 침체로 국내 주식시장은 발행시장 기능이 위축되어 국민연금의 국내 주식투자는 사실상 주식유통시장에 대한 투자나 다름없다. 국민연금의 주식투자와 해외투자 비중이 증가한다는 것은 국민연금 자산운용이 국민계정 상의 투자로 이어지는 연관성이 점점 약화된다는 것을 의미한다.
국민연금법 102조에 따르면 국민연금 기금운용위원회가 동의할 때 정부는 5년 만기 국채 수익률 이상의 금리를 지급하면 국민연금 자금을 차입해서 사용할 수 있다. 5년 만기 국채 수익률이 현재 1.9% 수준이므로 정부가 1.9% 이상의 수익률을 보장하면 국민연금은 정부가 국민연금 자금을 차입해 쓰는데 반대할 이유가 없다. 실제 사용될 일은 없겠지만 계약 조건에 국민연금이 요구하는 경우 정부는 즉각 원금을 상환한다는 유동성 조항을 추가할 수도 있다.
도시재생 뉴딜사업은 4%가 넘는 리츠 자금에 의존한 비즈니스모델이 아니라 2%대의 재정융자사업으로 추진하는 것이 바람직하다. 대규모 재정융자 자금 조달이 부담스럽다면 이자 차액만 지원하는 이차보전 방식도 있다. 노후도시환경 개선과 함께 공공임대주택도 저렴하게 공급하는 공공성에 충실한 도시재생 뉴딜사업이 되어야 소득주도성장도 성공할 수 있다.
