안전하고, 쾌적하며, 넓고, 깨끗하며, 멋있는 집에 사는 것은 모두의 로망이다. 하지만 현실은 그렇게 녹록하지 않다. 곰팡이와 먼지 속에 도로보다 낮은 곳에서 자리한 반지하, 한 몸 눕히기도 어려운 작은 공간에 개인 화장실·부엌 등 필수시설을 갖추지 못한 고시원, 곧 무너져 내릴 것 같은 노후 단독주택이나 오래된 연립주택 등 소득 하위 30%의 가난한 이들에게 집은 온기를 느끼기 어려울 만큼 초라하다.

반면 고급 주택, 대저택, 서울 일부 지역의 아파트 등의 가격은 천정부지다. 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 신고된 서울 아파트 매매 계약 가운데 100억원 이상 거래는 모두 14건으로 지난해(5건)보다 9건, 50억원 이상도 242건으로 지난해(151건)보다 91건이 늘었다. 특정 구역, 넓은 면적, 주변 시세 등의 영향이 있겠지만, 과연 그 가격이 ‘실재’를 반영하는가에 대해서는 이견이 있을 수 있다. 아파트는 좁은 토지에 다수에게 주택을 제공하기 위해 높게 지으며, 시설 일부를 공유하는 주택이기 때문이다.

서울을 중심으로, 신규 아파트의 가격이 서민은 물론 중산층마저도 접근을 불허하게 뛰어오르고 있다. 거주가 목적인 주택을 ‘상품’처럼 사고 팔아 이익을 취하려는 투기 세력의 발호 속에 건축비·인건비 등의 급등, 토지 가격의 상승, 사업 부지 확보 어려움 등이 그 원인으로 꼽힌다. 주거 문제에 대한 정부, 지방자치단체, 공기업 등의 보다 적극적인 대책이 요구되고 있는 가운데 소득에 상관없이 국민 모두가 최소한의 주거 질을 보장받아야 한다는 목소리도 한층 높아지고 있다.

매년 10월 첫째주 월요일은 1986년 UN이 제정한 ‘세계 주거의 날’이다. 주거가 인간이 살아가는데 필수적인 기본 인권이라는 점을 널리 알리기 위한 취지다. 주거 측면에서의 극단적인 양극화가 심각해지고 있는 가운데 우리나라의 최저주거기준(4인 가구 방 3개 거실 및 부엌을 갖춘 면적 43㎡) 자체를 재검토해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 공공임대주택이 이러한 기준에 맞춰 공급되다보니 빈곤층 외에 신혼부부·청년 등은 물론 고가의 민간 아파트를 얻지 못하는 계층까지를 광범위하게 끌어안지 못하고 있기 때문이다.

2000년대 들어 각 도시마다 고층 아파트 공급이 계속되면서 경관도 크게 바뀌고 있다. 아파트 단지로 탈바꿈하는 지역과 노후 단독주택이나 점포 등이 방치되고 있는 지역, 신규 아파트와 노후 아파트, 도심 곳곳에 들어선 나홀로 아파트와 주변 노후 상가 등이 뒤섞여 ‘질서 있는 모습’을 상실한 지 오래다. 특히 광주는 학교부지, 유휴지, 공원, 구도심 일부 등이 급속히 아파트 단지로 채워지면서 수요를 이미 넘어서 미분양이 속출하는 등 건설업체들마저도 어려움을 겪고 있다.

여러 층으로 구성된 아파트는 고대 로마시대의 인슐라를 그 기원으로 하고 있다. 지금과 마찬가지로 주택 수요가 급증하면서 인구를 수용하기 위해 주로 7층 미만 높이로 지어졌는데, 오르기 어렵고 상하수도 불편, 재해 시 피난 어려움 등으로 1·2층이 인기가 있었고, 높은 층은 빈곤층이 썼다고 한다. 우리나라의 경우 관리가 까다롭고 불편하며 불안한 단독주택보다는 아파트를 선호하는 경향이 강하게 나타나고 있다. 그렇다면 르 코르뷔지에의 ‘빛나는 도시’처럼 건축물 주위를 녹지와 숲으로 조성해 쾌적함을 더 높이는 쪽으로 도시를 그려갔으면 하는 아쉬움도 남는다.

주택 공급 및 도시 공간 구성에 있어 공공(公共)과 민간이 상호 조화를 이루고 역할을 분담하는 것은 매우 중요하다. 특히 공공은 민간이 외면한 장소나 대상에 대한 보완책 마련, 수요를 새롭게 창출해 민간의 참여를 이끌어낼 사업 실시, 공공기관·시설 등의 투입을 통한 새로운 공간 조성 등을 주도해야 한다. 무엇보다 도시 전반에 대한 밑그림을 계획하고 현실을 반영해 이를 실천하면서 누구나 예견 가능하고 더 나은 삶을 살 수 있는 도시 공간을 만들어 나가야 한다. 이를 위해 민간, 즉 건설업체로 대표되는 사업자들과 함께 토지소유주, 시민, 전문가 등의 의견을 종합적으로 수렴하는 것도 필수다.

수도권과는 달리 미분양, 건설경기 침체 등으로 광주의 주택건설업계는 매우 어려운 처지다. 2000년대부터 계속 이어진 주택 경기 호황이 이제 한계에 달한 것 아니냐는 조심스러운 분석이 나오는 것도 사실이다. 선호하는 지역의 신규 아파트를 제외한 나머지는 한동안 찬바람을 견뎌야 한다는 암울한 전망도 더해지고 있다. 업계를 이끌고 있는 정기섭(67) 주택건설협회 광주·전남도회장은 주택건설경기의 연찬륙 및 재도약을 위해 광주시·전남도에 인허가 물량의 조절, 수요가 있는 사업 대상지에 대한 규제 완화, 업계에 대한 현실적인 지원 대책 수립 등을 요구하고 있다.

주택의 중요성을 강조하며, 민간 사업자가 꾸준히 신규 주택을 공급할 수 있는 여건을 공공이 제공해야 한다는 점을 지적하기도 했다. 화순 이서 출신으로, 조선대에서 건축학 석사학위를 받았으며, 서울대·한양대·전남대·지스트 등 국내 굴지의 대학에서 최고경영자과정들을 섭렵해 다양한 지식과 폭넓은 네트워크를 쌓았다. 아이디어가 뛰어나 주변인들에게 자문·컨설팅해주는 것을 즐긴다. 광주 주택 건설업 1세대로, 40년 가까이 주택을 지어온 그에게 저렴한 주택 신축 방안, 주택 구매 노하우, 주택 공급 정책의 문제 등을 들어봤다. 다음은 일문일답.

-지역 주택건설업 경기가 너무 안 좋다.

▲15개 업체가 최근 법정관리에 들어갔다. 회원사도 1200여개였다가 최근에는 1050개 정도로 줄었다. 되도록 골프도 안 치려 하고, 눈치가 보여 타던 외제차를 팔고 승합차를 타고 다닌다. 관공서에 들어가 어려운 업계를 대변하고 부탁을 해야 할 입장에서 비싼 차를 타고 간다는 것이 좀 멋쩍었다.

-요즘 중점을 두고 있는 일이 있다면.

▲우선 광주시의 조례에서 주상복합건물의 비주거 의무비율을 현재 15%에서 10%로 낮추는데 주력했으며, 현재 시에서 개정 작업이 진행중인데, 여기에 주거용적률 500% 환원도 포함되어야 구도심 활성화에 큰 동력이 될 것 같다. 불경기인데다 상거래의 변화로 상가의 공실률이 너무 높은데 현실과 동떨어진 조례를 그대로 유지해서는 안 된다. 현재 비어있는 상가를 다른 용도로 사용할 수 있도록 하는 방안도 필요하다. 또 레미콘 가격 마찰 속에 레미콘협회를 36년 만에 처음으로 찾아가기도 하고, 건자재협회와 협상해 급등하는 건축비를 조금이라도 줄이기 위해 노력중이다. 사실 지금 분양가가 너무 높고, 이로 인해 미분양이 속출하고 있다. 회원사들의 어려움을 해소해주는 것은 협회가 해야 할 일이다.

-실제로 신규 아파트 분양가가 지나치게 높다.

▲알고 있다. 최근 아파트 가격을 보면 서울은 오르고 지방은 떨어지고 있다. 이유는 간단한데, 지방에서 서울 아파트를 구매하려 하지만, 서울에서 지방 아파트를 손절하고 있기 때문이다. 미래 수요가 있을 것으로 판단하는 아파트만 매수하는 것이다. 광주의 상황을 좀 더 들여다보면 물량이 한꺼번에 지나치게 쏟아졌고, 분양가도 제곱미터당 최고 2800만원에 달하는 등 과도한 측면이 있다. 현재 광주 아파트 단지 분양률이 대략 50%가 안 되는데, 제곱미터당 1500만원인 신규 아파트는 완판된 것으로 알고 있다. 가격을 낮추고 분양 물량을 좀 조절한다면 수요자도, 지역 건설업체도 혜택을 볼 수 있다는 의미다.

-부동산(특히 아파트) 가격은 왜 이렇게 오르는가.

▲과거에는 인구 증가, 세대 분할로, 지금은 새 집에 대한 확실한 선호, 교육·직장 등의 특수한 이유 등으로 가격이 오른다고 볼 수 있다. 주택건설업의 경기는 주기적으로 호황기를 맞는데, 2022년까지 5년 정도는 호황이었다고 볼 수 있다. 공급도 늘어나고 잘 팔려나가 가격이 오르는 것이다. 정부가 빚을 내 집을 사라는 신호를 주고 금리도 낮았다. 여기에 우리나라 국민들은 제조업 같은 곳에 투자하기보다는 부동산에 투자한다. 장기적으로 보면 부동산 가격은 항상 오르기 때문이다. 결국 부동산 가격을 잡으려면 규제를 완화하고 물량이 충분히 공급된다는 신호를 줘야 한다.

-호반, 중흥 등 지역 건설업체들이 대기업으로 성장했다.

▲전국화를 이뤘다고 볼 수 있다. 지역 건설업체들은 밑바닥부터 시작해 기초가 튼튼하고, 의사 결정이 신속하다는 장점이 있다. 부채도 없고 어려울 때일수록 조금씩 토지를 구매해놔 미래를 준비한 것도 주효했다. 예를 들어 행정복합중심도시인 세종시 개발은 대기업들이 반납한 토지를 호반, 중흥 등이 재구매해 성공으로 이끈 사례다. 시장 대처에 적극적이고, 전국 각지의 부동산 흐름을 분석하는 능력도 대단하다. 대부분 성공한 건설업체들은 임대아파트부터 시작해 안정적으로 기반을 닦았고, 지역 내에서 치열한 경쟁을 이겨내면서 수도권에 진출했다는 공통점을 갖고 있다.

-저렴한 주택 공급은 불가능한가.

▲획기적인 방법을 써야 한다. 신규 아파트 가격은 크게 토지 가격과 건축비로 결정된다. 정부나 지자체가 토지를 저렴하게 임대해주거나 판매한다면 그만큼 가격은 떨어질 수 있다. 건축자재의 수입가격, 노임 등도 지나치게 올랐으며, 정부가 관련 대책을 세워준다면 또 가격 인하가 가능하다. 개발제한구역이나 노후주택지역을 공공기관이 수용해서 제공하는 방법, 산업단지 등 대규모 개발 시 보다 폭넓게 토지를 수용해 주택을 더 공급하는 방법 등도 있을 수 있다.

-광주의 도시 공간, 앞으로 어떻게 변모할 것으로 예상하는가.

▲다시 구도심이 주목을 받을 것 같다. 택지개발로 인해 외곽으로 나아갔던 기능과 인구가 다시 구도심으로 집적할 수 있다. 우선 광천동 일대의 광주신세계의 확장 및 재개발, 전남일신방직의 더현대와 아파트 단지 조성 등에 이어 국립아시아문화전당, 광주역 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 따라서 광주시가 장기 비전을 갖고 주제별로 도시 공간을 조성해 나갈 필요가 있다. 첨단지구에 젊은이들이 북적북적한 것은 그 주변에 젊은이들이 거주할 수 있는 소형 아파트가 5000세대 정도 공급되어 있기 때문이다. 구도심 역시 대규모 자본이 투입되어야 하는 대규모 개발만을 할 수는 없으며, 중소건설업체가 할 수 있는 중소규모 개발을 권장해야 한다. 소형 재개발의 수요가 있는 곳에 대해서는 규제를 과감하게 풀고, 공공이 민간을 뒷받침해 그 주변 여건을 개선하다면 좋은 성과가 있을 것이다.

-건설업은 언제 시작했나.

▲대학 건축학과를 나와 건설회사에 들어갔는데, 적성에 안 맞았다. 대학 때부터 건설 현장에서 아르바이트를 했는데, 그 때 쌓은 노하우로 개인 주택을 지어주는 일을 했다. 소위 ‘집 장사’를 한 것이다. 그러다가 1989년 3월 정식 면허를 등록하고 본격적으로 아파트를 짓기 시작했다. 북구 오치동에 70세대, 곡성 옥과에 60세대 등 대출 없이 조금씩 사업을 진행하다가 서산에 1070세대를 분양했는데 손실을 봤다. 이후 아파트 사업을 줄이면서 종합건설을 하기 위해 전국 현황을 분석한 결과 경기도, 인천 등이 나을 것 같다는 판단이 섰다. 인천 송도, 청라, 영종도 등에서 택지개발, 도로공사, 항만 등 관급공사를 주로 했다. 지금도 인천 지하철, 경기 성남 도로 공사 등을 하고 있는데, 나름 성공적인 결단이었던 것 같다.

-광주 주택 경기 침체를 벗어날 수 있는 묘수는 없나.

▲단기간에 해결은 어려울 것 같다. 대기 물량이 1만5000세대가 넘고 앞으로 추진될 재개발구역도 40여곳에 달한다. 경기 침체 속에 주택에 대한 투자도 줄어들 수밖에 없다. 과거와 같은 호황은 기대하기 어렵다. 다만 민간 임대, 초소형 단지 등 부담이 적고 신축 아파트에 대해서는 수요가 있을 것이다. 대규모 단지, 고분양가 아파트 등에 입주하지 못하는 시민들을 위한 주택 정책이 필요하다. 기존 아파트는 계속 하향 곡선을 그리겠지만 신축 아파트는 유지 또는 오를 것이다. 침체기를 벗어나는 데는 1~2년 정도의 시간이 필요할 것 같다.

-LH(한국토지주택공사)의 역할에 대한 재고가 필요하다는 주장을 했다.

▲LH가 주택 공급에 일익을 담당한 것은 사실이지만, 직접 주택을 건설하지 않고 택지만 공급하는 과거와 같은 역할에서는 벗어날 때가 됐다. 소형 임대 주택을 계속 공급하는 것은 수익이 남는 것도 아니고, 거주자의 만족감을 높여줄 수도 없다. 다만 공기업으로, 민간이 사업성이 없어 재개발이나 재건축하지 못하는 기존 노후 주택이나 상가 등에 대해 어떻게 할 것인가 계획을 세우고 수요를 일으켜 민간 투자를 유도하는 등의 노력은 필요하다고 본다. 결국 손해보는 주택을 계속 공급하는 것은 국민 세금을 그만큼 낭비하는 것이다. 민간을 어떻게 보완할 것인가를 더 세심하게 분석해야 할 것이다.

-정작 자신은 아파트가 아닌 단독주택에 거주하고 있다.

▲동구 운림동 단독주택에서 30년째 살고 있다. 80평 밭을 일구며 퇴근하면 약속도 거의 없어 집에 가서 청소하고 밭을 가는 일상을 보내고 있다. 지난해에는 배추 100포기를 직접 길러내 김장을 담갔다. 언젠가는 아파트로 이사가야겠지만, 몸이 건강할 때까는 계속 이렇게 살고 싶다. 스트레스를 풀려고 9년 전부터는 드럼을 배웠고, 지역축제에 나서 연주도 했는데 최근에는 좀 쉬고 있다.

-주택건설업에 뛰어든 젊은 세대들에게 하고 싶은 말이 있다면.

▲10년 내외의 경력을 가진 업체들이 지금 상당히 힘들 것이다. 하지만 어려울수록 사업의 마중물인 토지를 구매해놔야 한다고 말해주고 싶다. 불경기에는 땅값도 떨어지는 법이다. 좋은 땅이든, 안 좋은 땅이든 능력이 되는대로 조금이라도 사놔야 한다. 저도 그렇게 하고 있다. 손 놓고 있지 말고 더 바쁘게 움직여야 한다. 경기 좋을 때를 대비해 지금 준비를 해놔야 한다. 협회에 나와 상담도 하고 경험이나 노하우를 가진 선배들에게 자문도 받는 등 도움을 요청할 필요도 있다. 교류하고 협력하는 네트워크를 구축하는 것도 좋을 것 같다.

-주택건설업계는 지역사회에 어떤 기여를 하고 있나.

▲장학사업, 복지사업, 기부, 봉사 등 다양한 영역에서 수익의 일부를 사회에 환원하기 위해 다각도로 노력하고 있다. 요즘 혈액이 부족하다고 하는데 업체들과 헌혈운동을 해볼까도 생각중이다. 이제 곧 겨울이 다가오기 전에 회원사와 함께 하는 사랑의 연탄 모으기도 해볼 방침이다. 지역 주택건설업체들은 협회의 사회공헌사업에 십시일반으로 정성을 모아 지역사회 발전에 이바지하기 위해 노력하고 있다.

-자신만의 ‘루틴’이 있는가.

▲새벽에 일어나 경제지와 지역신문을 반드시 정독한다. 아무리 인터넷이 있다고 해도 신문을 읽으면서 행간에서 느껴지는 감정이 있다. 호기심이 많은 편인데 신문을 통해 해소하기도 하고 아이디어를 얻는 편이다. 사업을 하면서 고 정주영 회장의 ‘임자 그거 해봤어’, 고 김우중 회장 ‘세계는 넓고 할 일은 많다’는 격언을 항상 마음 속에 간직하고 이를 실천하기 위해 노력하고 있다. 순간적으로 생각나는 아이디어는 반드시 기록하려 하고, 그때그때 임기응변을 잘 하기 위해 항상 마음의 준비도 하고 있다.

-집없는 시민들을 위해 조언한다면.

▲과도한 부채를 안고 주택을 사는 것은 안 된다. 자신이 감당할만한 수준에서 대출을 받아 적절한 집을 사는 것을 권장하고 싶다. 신축 아파트는 지금, 사려고 마음먹었을 때가 가장 싸다.

/윤현석 기자 chadol@kwangju.co.kr