[금남로에서] 광주 방직공장 부지 개발 사업, 성공 조건은 - 장필수 논설실장
2023년 08월 23일(수) 00:00 가가
광주시 북구 임동에 있는 전남방직과 일신방직 공장 터 개발 사업이 광주시의 핫 이슈가 되고 있다. 이 곳이 주목받는 이유는 복합적이다.
우선 광주시의 현안 사업이자 광주시민들의 숙원인 복합쇼핑몰과 5성급 호텔이 들어선다는 점이다. 복합쇼핑몰은 ‘노잼 도시’ 광주를 ‘펀(fun)한 도시’로 탈바꿈 시킬 킬러 콘텐츠로 지난 대선부터 초미의 관심사다. 5성급 호텔은 광주가 국제 관광도시로 나아가는데 반드시 갖춰야 할 기본 시설이다.
전남·일신방직 터 개발 사업이 주목받는 두번째 이유는 광주 도시재생의 성공 여부가 달려 있기 때문이다. 두 곳의 방직공장 부지는 일제 수탈의 아픔과 산업화 시기 애환이 서린 근대 산업 유산으로 그동안 개발이 이뤄지지 않아 원도심의 가장 낙후한 지역으로 꼽힌다. 어떻게 개발하느냐에 따라 광주 도시재생의 성공 모델이 될 수도 있고 시민의 편의성과 공공성 확보 대신 사업자의 이익만 극대화 한 사업으로 남을 수도 있다.
공공성 확보가 최우선
개발사업자인 휴먼스홀딩스는 방직공장 터 29만 6340㎡(8만 9642평)에 복합쇼핑몰 ‘더현대 광주’와 300실 규모의 49층 특급호텔, 아파트 4186세대 건립을 추진하고 있다. 광주시는 사업자에게 돈이 되는 아파트 건립을 보장해주면서 시민들의 숙원인 복합쇼핑몰과 호텔을 짓도록 하고 있다. 문제는 사업자의 개발이익을 적정선에서 제한하고 시민들의 편의성과 공공성을 높이는 것이다. 공공성 확보와 개발 이익을 놓고 광주시와 사업자가 접점을 찾기 위해 치열한 두뇌싸움을 벌이고 있다.
최대 관건은 ‘공공 기여’로, 공장용지를 상업용지로 전환하면서 발생하는 막대한 지가 상승분의 얼마를 사업자로부터 환수할 것인지이다. 도시계획 변경 운영 지침에 따르면 공공 기여액 범위를 감정평가액 기준 땅값 차액의 40~60%에서 정하도록 하고 있다. 광주시와 사업자는 각각 감정평가를 실시해 평가액을 산정한 상태로 사업자는 최소인 40%를, 광주시는 최대치인 60%를 적용해야 한다고 주장하고 있다. 사업자 측은 지난해 6850억 원에 부지를 사들였는데 상업용지 변경에 따른 땅값 추정액을 1조 2000억 원으로 예상하고 있다. 땅값 상승 차액만 5000억 원대인데 사업자 측 안 대로 40%를 적용하면 공공기여액은 2000억 원에 달하지만 광주시 안을 적용하면 3000억 원으로 1000억 원의 차이가 발생한다. 양 측이 공공기여액을 두고 팽팽한 줄다리기를 하는 이유다.
하지만 공공기여액 자체가 용도변경에 따른 땅값 상승 차액 중 일부라는 점을 알아야 한다. 부지 감정평가액이 일반적으로 주변 시세보다 저렴한데다 지가 상승분의 절반 가량만 내놓기 때문에 절대로 과하다고 할 수 없다.
공공기여액이 결정되면 사업자는 현금으로 낼 수도 있지만 도로나 공원, 주차장 등 기반시설로 내놓을 수도 있다. 여기에 함정이 있을 수 있다. 사업자가 개발 과정에서 당연히 제공해야 할 기반시설을 공공기여에 포함할 가능성이 있는만큼 광주시는 꼼꼼하게 체크해야 한다. 예를 들어 사업부지 내에 35ｍ의 간선도로가 예정돼 있는데 이 도로를 공공기여 시설로 인정할 경우 사업자는 ‘꿩 먹고 알 먹을’ 가능성이 크다.
혹시 있을지 모를 사업자의 ‘먹튀 방지 장치’가 없다는 점도 문제다. 자치단체들은 보통 대규모 개발 사업을 추진할때 계약 미이행 방지를 위해 협약이행보증금을 받는데 광주시는 이 사업과 관련해 안전 장치를 마련하지 않고 있다. 광주시가 추진중인 어등산 관광단지 개발사업의 경우 사업비의 10%를 협약이행보증금으로 내도록 했고 공원에 아파트를 짓는 민간공원 특례사업을 진행하면서도 토지보상비 예치금의 10%를 협약이행보증금으로 받도록 한 것과 비교하면 형평성에도 맞지 않다.
도시재생 롤모델 만들어야
부산시가 원도심 재생을 위해 추진한 롯데월드 사례를 참고할 필요가 있다. 부산시는 2000년 롯데월드 건축허가를 내줬지만 롯데 측이 사업성을 이유로 차일피일 미루자 지난해 롯데백화점 광복점의 임시사용승인 재연장 불허라는 초강수를 뒀다. 결국 롯데가 계획대로 사업을 추진하겠다고 백기 투항하면서 23년만에 지난 17일 기공식을 갖고 착공에 들어갔다.
시간은 허가권자인 광주시의 편이다. 시민들의 숙원인 복합쇼핑몰을 유치해야 한다는 조급한 마음에 사업자 측에 끌려가선 안된다. 복합쇼핑몰 건립 대안이 없는 것도 아니기 때문이다. 광주시는 보다 넓은 시각으로 어떻게 하면 원도심 재생의 성공 모델을 이 곳에서 만들어 낼 수 있을지를 고민해야 한다. 그 전제 조건은 시민의 편의성과 공공성 확보다. 구체적인 방법은 사업 실행을 위해 협약이행보증금을 내도록 하고 아파트와 복합쇼핑몰·호텔을 동시에 완공하도록 이행 조건을 명문화 하는 것이다.
전방·일신방직 부지 개발 사업이 광주 도시재생의 성공 모델이 될지 여부는 전적으로 광주시의 협상력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
우선 광주시의 현안 사업이자 광주시민들의 숙원인 복합쇼핑몰과 5성급 호텔이 들어선다는 점이다. 복합쇼핑몰은 ‘노잼 도시’ 광주를 ‘펀(fun)한 도시’로 탈바꿈 시킬 킬러 콘텐츠로 지난 대선부터 초미의 관심사다. 5성급 호텔은 광주가 국제 관광도시로 나아가는데 반드시 갖춰야 할 기본 시설이다.
공공성 확보가 최우선
개발사업자인 휴먼스홀딩스는 방직공장 터 29만 6340㎡(8만 9642평)에 복합쇼핑몰 ‘더현대 광주’와 300실 규모의 49층 특급호텔, 아파트 4186세대 건립을 추진하고 있다. 광주시는 사업자에게 돈이 되는 아파트 건립을 보장해주면서 시민들의 숙원인 복합쇼핑몰과 호텔을 짓도록 하고 있다. 문제는 사업자의 개발이익을 적정선에서 제한하고 시민들의 편의성과 공공성을 높이는 것이다. 공공성 확보와 개발 이익을 놓고 광주시와 사업자가 접점을 찾기 위해 치열한 두뇌싸움을 벌이고 있다.
공공기여액이 결정되면 사업자는 현금으로 낼 수도 있지만 도로나 공원, 주차장 등 기반시설로 내놓을 수도 있다. 여기에 함정이 있을 수 있다. 사업자가 개발 과정에서 당연히 제공해야 할 기반시설을 공공기여에 포함할 가능성이 있는만큼 광주시는 꼼꼼하게 체크해야 한다. 예를 들어 사업부지 내에 35ｍ의 간선도로가 예정돼 있는데 이 도로를 공공기여 시설로 인정할 경우 사업자는 ‘꿩 먹고 알 먹을’ 가능성이 크다.
혹시 있을지 모를 사업자의 ‘먹튀 방지 장치’가 없다는 점도 문제다. 자치단체들은 보통 대규모 개발 사업을 추진할때 계약 미이행 방지를 위해 협약이행보증금을 받는데 광주시는 이 사업과 관련해 안전 장치를 마련하지 않고 있다. 광주시가 추진중인 어등산 관광단지 개발사업의 경우 사업비의 10%를 협약이행보증금으로 내도록 했고 공원에 아파트를 짓는 민간공원 특례사업을 진행하면서도 토지보상비 예치금의 10%를 협약이행보증금으로 받도록 한 것과 비교하면 형평성에도 맞지 않다.
도시재생 롤모델 만들어야
부산시가 원도심 재생을 위해 추진한 롯데월드 사례를 참고할 필요가 있다. 부산시는 2000년 롯데월드 건축허가를 내줬지만 롯데 측이 사업성을 이유로 차일피일 미루자 지난해 롯데백화점 광복점의 임시사용승인 재연장 불허라는 초강수를 뒀다. 결국 롯데가 계획대로 사업을 추진하겠다고 백기 투항하면서 23년만에 지난 17일 기공식을 갖고 착공에 들어갔다.
시간은 허가권자인 광주시의 편이다. 시민들의 숙원인 복합쇼핑몰을 유치해야 한다는 조급한 마음에 사업자 측에 끌려가선 안된다. 복합쇼핑몰 건립 대안이 없는 것도 아니기 때문이다. 광주시는 보다 넓은 시각으로 어떻게 하면 원도심 재생의 성공 모델을 이 곳에서 만들어 낼 수 있을지를 고민해야 한다. 그 전제 조건은 시민의 편의성과 공공성 확보다. 구체적인 방법은 사업 실행을 위해 협약이행보증금을 내도록 하고 아파트와 복합쇼핑몰·호텔을 동시에 완공하도록 이행 조건을 명문화 하는 것이다.
전방·일신방직 부지 개발 사업이 광주 도시재생의 성공 모델이 될지 여부는 전적으로 광주시의 협상력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
