광주 민간공원 특례사업 성공의 마지막 퍼즐인 중앙공원 1지구 아파트(비공원 시설) 신축 사업이 기존 후분양에서 비용 절감 효과가 높은 선분양 방식으로 전환될 것으로 보여 사업이 속도를 낼 것으로 전망된다.

광주시는 특히 특혜 시비 등을 원천 차단하기 위해 선분양으로 생기는 민간 사업자의 이득을 모두 환수하는 것을 전제로 협상하겠다고 못박았다.

강기정 광주시장은 23일 기자들과 차담회에서 “(민선 7기 때인) 2021년 11월 (후분양을 내용으로) 체결한 협약을 보면 선분양으로 (다시) 전환할 경우 감소하는 비용만큼 사업 규모 조정, 분양가 인하, 공원시설 재투자 등 사회적 합의에 의해 진행한다는 조항이 있다”면서 “(논란 소지를 고려하면) 여전히 현재의 후분양 방식을 지키고 싶지만, 협약에 따라 사업자가 원하면 새로운 협약을 맺어 선분양 전환이 가능하다”고 밝혔다.

강 시장은 다만 선분양 전환 전제 조건으로, 과거 협약 당시 선분양에서 후분양 방식으로 변경하면서 늘어난 용적률 상향에 따른 아파트 세대수(402)로 생긴 수익, 공공기여 감면액(250억원), 선분양 재전환으로 사업자가 얻게 될 금융비용 절감액은 100% 환수하겠다고 강조했다.

강 시장은 특히 “이 같은 조건은 ‘협상 대상’이 아니라 ‘의무’로 사업자가 수용하지 않으면 현재대로 후분양으로 진행할 수밖에 없다”고 덧붙였다.

이는 그동안 부동산 제도 변화와 고금리 등에 따른 경제 여건 변화 등으로 선분양, 후분양 변경, 선분양 재전환으로 거듭 변경되는 과정에서 발생할 수 있는 특혜시비를 원천 차단하려는 조치로 해석된다.

이와 관련해 사업자인 특수목적법인 빛고을중앙공원개발 관계자는 “고금리 등 사업 환경 변화에 따라 현재 높은 금융비용이 발생하는 후분양 방식으로는 사업이 불가능한 상황으로, 광주시가 선분양 검토를 결정해 준 만큼 앞으로 남은 협상에 최선을 다하겠다”면서 “다만 풍암저수지 민원 등 여러 이슈로 사업 일정이 너무 지연된 점 등을 고려해 타당성 검증, 협상, 도시계획위원회 승인 등이 신속히 진행되기를 바란다”고 말했다.

광주시와 사업자인 빛고을중앙공원개발은 앞으로 선분양을 전제로 한 타당성 검증을 진행하고, 그 결과를 토대로 분양가는 물론 광주시에서 사업자 측에 요구한 이익 환수, 기부 채납 액수 등이 협상에서 논의된다.

사업자인 빛고을중앙공원개발은 일단 3.3㎡당 2574만원에 선분양하는 것으로 전환해달라는 사업계획 변경안을 광주시에 제출한 상태다.

앞서 광주시와 사업자측은 이번 사업과 관련해 이미 한 차례 타당성 검증을 진행했으며, 다만 선분양 방식을 제외하고 후분양 적정 분양가 등만을 산정한 것이어서 선분양을 전제로 새로운 타당성 검증 절차를 밟게 된 것이다.

당시 광주시와 사업자 공동으로 전남대학교 산학협력단에 의뢰한 후분양 관련 타당성 검증에선 중앙공원 1지구 아파트 후분양가로 3.3㎡당 3495만∼3822만원이 제시돼 고분양가 논란과 함께 사업성이 없다는 결과가 나왔다.

한편 ‘중앙공원 1지구 민간공원 특례사업’은 광주시 서구 금호동과 화정동, 풍암동 일대 243만 5027㎡ 부지 내에 공원시설과 비공원 시설을 건축하는 광주 최대의 도심 공원 조성 프로젝트다. 비공원시설 부지에는 지하 3층~지상 28층 39개 동 총 2772가구 규모의 공동주택이 조성된다. 민간공원 특례사업은 공원시설로 지정된 이후 20년 넘게 사업이 진행되지 않았던 곳 가운데 일부를 비공원 면적으로 설정해 민간 사업자가 아파트 등을 짓는 대신 나머지 공원 면적을 사들여 기부 채납하는 사업 방식으로, 광주시는 2017년 4월부터 2026년 6월까지 중앙공원 등 9개 도시공원(10개 사업지·전체 사업 면적 789만 7000㎡) 을 대상으로 민간공원 조성사업을 진행 중이다.

/박진표 기자 lucky@kwangju.co.kr