과감한 규제 완화로 구도심 개발 나서야- 홍광희 대한주택건설협회 광주전남도회 사무처장
2025년 02월 24일(월) 00:00 가가
수 년 전부터 광주의 아파트 공급을 위해 재개발, 민간공원사업 등을 필두로 한 대규모 개발이 반복되고 있다. 주거환경의 전폭적인 개선, 지역 경제 활성화 등에는 기여할 지 모르겠지만 동시에 도심 내 저렴한 주택이 사라지면서 저소득층의 주거비 부담이 커지고, 원주민이 외곽으로 이주하는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 초래되고 있다.
민선 7기 당시 외곽 상업지역에서 일반주거지역의 3배에 달하는 용적률로 40층이 넘는 고층 주거복합건물이 무분별하게 건축되면서 비판이 제기되었다. 무등산 조망을 가리고 도심 경관을 해치는 것은 물론 교통 정체, 학교 시설 부족 등의 문제가 발생한다는 것이다. 이에 광주시는 2019년 3월 상업지역의 주거복합건물의 경우 주거용을 제외한 면적이 전체 연면적의 15% 이상을 차지하도록 도시계획조례를 개정했다. 여기에 주거용 외의 용도 비율에서 준주택은 제외하면서, 일반적인 주거복합건물과는 달리 오피스텔과 같은 준주택에 대해서 400% 이하로 차등 적용하는 내용도 포함시키면서 평지풍파를 일으킨 바 있다.
반대가 컸던 조례 개정은 수차에 걸친 토론회, 간담회 등을 통한 이해관계자들의 다양한 의견수렴 과정을 거치는 모양새는 갖췄지만 시대를 읽지 못했다. 본격적인 역세권시대를 맞아 시대 흐름에 역행한다는 우려를 낳았고 설상가상으로 2020년 6월 준주거·준공업지역의 공동주택·오피스텔 용적율 마저 250%로 대폭 낮춰 사실상 구도심 내 틈새 주거시장을 원천봉쇄해 버렸다.
민선 8기 들어 지역 주택업계의 지속적인 건의와 설득에도 무반응이던 광주시는 지난해 말 상업지역 내 주거복합건물의 비주거 비율을 종전 15%에서 10%로 조정하면서, 구도심 활성화를 위한 첫걸음을 내딛었다.
최근 전국의 부동산 시장이 침체일로를 걷고 있는 가운데 광주는 전방·일방 부지 복합쇼핑몰 등 조성, 어등산 복합쇼핑몰 건립, 광주신세계 확장 사업 등 다양한 개발 호재들이 이어지고 있다. 부동산 시장을 포함해 지역 경제의 경착륙을 막을 수 있는 절호의 기회를 잡은 것이다.
그러나 광주시가 이러한 개발 호재와 시너지 효과를 낼 수 있는 주거 용적률 규제 완화에는 미온적인 태도로 일관하고 있어 지역 건설업계의 시름이 깊어지고 있다. 앞서 언급한 역점 사업들과 더불어 구도심 규제 완화를 통해 다양한 소규모 주거지 개발까지 더해진다면 구도심에 새로운 볼거리, 먹거리, 즐길거리 등이 생기면서 유동인구 증가와 함께 활성화에도 큰 도움이 될 것이다.
서울의 경우 용도용적제에서 탈피해 민간이 역세권 개발 시 용적률을 높여주고 증가된 용적률의 절반을 임대주택이나 공공 오피스로 기부받아 주택 부족 문제나 교통 혼잡 등 다양한 도시 문제를 해결하고 있다. 부산은 역세권 상업지역에서 무주택 청년 및 신혼부부를 대상으로 주변 시세의 75%이하로 10년 임대 거주가 가능한 주거정책을 마련했다. 이에 대해서는 용도용적제와 가로구역별 건축물 높이제한 미적용, 사업절차 간소화를 통한 인허가 기간 단축 등 규제를 완화하고 있다. 대전 역시 원도심의 일반상업지역 주거복합건물에 대해서는 용적률 완화의 혜택을, 전북 전주도 낙후한 도심지역의 재개발과 재건축 활성화를 위해 주거지역과 상업지역 용적율을 대폭 상향하는 도시계획조례를 공포한 바 있다.
현재 광주 구도심 상업지역을 보면 도심공동화 문제가 심각한 실정이다. 최근 대도시 부동산 개발 트렌드로 자리매김하고 있는 복합용도개발을 통해 직장과 주거를 가깝게 해 교통난 해소는 물론 궁극적으로 야간에도 활력이 넘치는 도시환경을 조성하고 있다.
이제는 규제 일변도 행정에서 벗어나 도심 상업지역을 활성화시키기 위해 개인이나 기업들이 과감한 투자를 할 수 있도록 유도하는 ‘당근책’을 적절히 제시했으면 한다. 도시철도 2호선, 상무광천선 등이 완공되면 광주도 본격적인 역세권 시대가 열리며 상업지역 내 다양한 주택 공급의 확대가 필요한 상황이 도래할 것이다. 선제적으로 도시 규제완화를 통해 용적율을 완화해 주면서 주차장 확보나 공공시설 기여를 유도하는 쪽으로 정책을 수립하는 것이 바람직할 것이다.
민선 8기가 출범한 후 2년 7개월의 시간이 흘렀다. 그동안 각 분야의 의견수렴 과정은 충분히 거쳤다. 이제는 집행부의 정책 오류에 대한 과감한 개선과 도시공간 혁신을 위한 새로운 비전을 제시해야 할 중요한 시점이다.
※ 이 칼럼은 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다 .
반대가 컸던 조례 개정은 수차에 걸친 토론회, 간담회 등을 통한 이해관계자들의 다양한 의견수렴 과정을 거치는 모양새는 갖췄지만 시대를 읽지 못했다. 본격적인 역세권시대를 맞아 시대 흐름에 역행한다는 우려를 낳았고 설상가상으로 2020년 6월 준주거·준공업지역의 공동주택·오피스텔 용적율 마저 250%로 대폭 낮춰 사실상 구도심 내 틈새 주거시장을 원천봉쇄해 버렸다.
그러나 광주시가 이러한 개발 호재와 시너지 효과를 낼 수 있는 주거 용적률 규제 완화에는 미온적인 태도로 일관하고 있어 지역 건설업계의 시름이 깊어지고 있다. 앞서 언급한 역점 사업들과 더불어 구도심 규제 완화를 통해 다양한 소규모 주거지 개발까지 더해진다면 구도심에 새로운 볼거리, 먹거리, 즐길거리 등이 생기면서 유동인구 증가와 함께 활성화에도 큰 도움이 될 것이다.
서울의 경우 용도용적제에서 탈피해 민간이 역세권 개발 시 용적률을 높여주고 증가된 용적률의 절반을 임대주택이나 공공 오피스로 기부받아 주택 부족 문제나 교통 혼잡 등 다양한 도시 문제를 해결하고 있다. 부산은 역세권 상업지역에서 무주택 청년 및 신혼부부를 대상으로 주변 시세의 75%이하로 10년 임대 거주가 가능한 주거정책을 마련했다. 이에 대해서는 용도용적제와 가로구역별 건축물 높이제한 미적용, 사업절차 간소화를 통한 인허가 기간 단축 등 규제를 완화하고 있다. 대전 역시 원도심의 일반상업지역 주거복합건물에 대해서는 용적률 완화의 혜택을, 전북 전주도 낙후한 도심지역의 재개발과 재건축 활성화를 위해 주거지역과 상업지역 용적율을 대폭 상향하는 도시계획조례를 공포한 바 있다.
현재 광주 구도심 상업지역을 보면 도심공동화 문제가 심각한 실정이다. 최근 대도시 부동산 개발 트렌드로 자리매김하고 있는 복합용도개발을 통해 직장과 주거를 가깝게 해 교통난 해소는 물론 궁극적으로 야간에도 활력이 넘치는 도시환경을 조성하고 있다.
이제는 규제 일변도 행정에서 벗어나 도심 상업지역을 활성화시키기 위해 개인이나 기업들이 과감한 투자를 할 수 있도록 유도하는 ‘당근책’을 적절히 제시했으면 한다. 도시철도 2호선, 상무광천선 등이 완공되면 광주도 본격적인 역세권 시대가 열리며 상업지역 내 다양한 주택 공급의 확대가 필요한 상황이 도래할 것이다. 선제적으로 도시 규제완화를 통해 용적율을 완화해 주면서 주차장 확보나 공공시설 기여를 유도하는 쪽으로 정책을 수립하는 것이 바람직할 것이다.
민선 8기가 출범한 후 2년 7개월의 시간이 흘렀다. 그동안 각 분야의 의견수렴 과정은 충분히 거쳤다. 이제는 집행부의 정책 오류에 대한 과감한 개선과 도시공간 혁신을 위한 새로운 비전을 제시해야 할 중요한 시점이다.
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