최근 광주시가 광주시의회에서 통과된 중심상업지역 주거 용적률을 기존 400%에서 540%로 상향하는 ‘도시계획조례 일부개정 조례안’을 재의 요구한 가운데 양 기관의 기싸움이 점입가경으로 치닫고 있다.

시의회는 도심 공동화 해소를 위해서 특히, 중심 상업지역인 첨단·금남로·상무지구의 상권이 쇠퇴하고 있어 이를 살리기 위한 대책으로 제한적으로 규제를 풀어야 한다고 조례를 통과시켰다. 하지만 광주시는 최근 공동주택의 악성 미분양 증가 현상이 발생하는 시점에 광주 전체의 주택 미분양 사태가 심화할 수 있고 학교와 도로 부족, 위해 시설과의 혼재 등 시민 삶의 질 저하도 우려된다며 반대하고 있다.

시의회도 광주시가 재의를 요구하면서 거론한 이유에 대해 이미 상임위원회 심의 과정과 전문가 토론회 등을 통해 오랜 기간 검토되고 논의된 내용으로 개정한 조례안을 의결했다고 반박한다. 그러면서 해당 조례안 의결 이후 충장로 등 중심 상업지역 주민들은 시의회의 결정에 공개적으로 찬성하고 동의를 표명한 바 있다고 밝혔다.

이번 조례 개정은 절차적 정당성과 실질적인 효과에 대한 우려가 제기되고 있다. 특히 도시계획조례를 개정할 때마다 전문가 단체와 시민들의 의견 수렴 없이 조례가 통과되었다는 점에서 광주시와 의회의 투명성 및 민주적 절차에 대한 비판이 나오고 있다. 도시계획은 시민의 삶과 직결되는 중요한 사안이다. 따라서 다양한 이해관계자의 의견을 반영하는 과정이 필수적이며 이번 조례 개정 과정에서도 이러한 절차가 충분히 이행되지 않았다는 점은 큰 아쉬움으로 남는다.

특히 중심상업지역은 상업, 업무, 편의 기능을 담당하는 지역으로서의 역할이 중요하다. 그런데 이번 개정 조례안에서 주거 용적률의 상향이 이러한 본래의 기능을 약화시키고 위락·숙박시설과 주거시설의 혼재로 인해 열악한 정주 환경을 초래할 수 있다는 우려가 있다. 광주의 인구는 현재 약 140만 명 수준에서 점차 감소하는 추세이며 중심상업지역 내 임대 공실률도 높다. 이러한 현실을 감안할 때 단순한 용적률 문제보다는 도시 전체의 구조를 고려한 종합적인 발전 전략이 필요하다.

대통령 소속 국가건축정책위원회 위원과 광주시건축사회장 등을 역임하고 광주에서 건축사로 30여년 가까이 일하고 있는 필자 입장에서 도시의 지속 가능한 발전과 시민의 삶의 질 향상을 위해 대안을 제시해 본다.

첫째, 도시 전체의 높이 조정이 필요하다. 2019년 시행한 가로구역별 건축물 높이 지정에 대해 그동안의 시행 결과를 바탕으로 다시 재조정할 필요가 있다. 광주의 건축물 높이 조정을 통해 건축물의 디자인과 기능을 최적화하고 광주만의 도시경관을 조성해야 한다. 둘째, 특별건축구역을 지정해야 한다. 구도심 및 상업지역 내 가로환경 개선을 위한 특별 구역 지정을 통해 보행 친화적인 공간을 조성하고 유동인구 유입을 유도해야 한다. 셋째, 기존 건축물의 리모델링 및 용도 변경을 활성화하고 공공기관과 기업 유치를 통한 실질적인 경제 활성화 방안을 마련해야 한다.

넷째, 지역별 특성과 수요를 고려한 맞춤형 개발 전략을 수립하여 근현대 유산을 보전하고 특정 지역만 혜택을 받는 불균형을 방지해 지역 균형발전을 도모해야 한다. 다섯째, 용적률 상향에 따른 인프라 부족 문제를 해소하기 위해 상하수도, 도로, 공원 등의 기반시설 정비 및 교통 체계 개선이 병행되어야 한다. 여섯째, 교육·문화·의료 등 생활 인프라를 강화하여 지속 가능한 도시 환경을 조성해야 한다.

광주시의회는 올해 확정된 회기에 따라 빠르면 3월 말, 늦어도 6월 초까지는 재의안을 처리해야 한다. 광주시와 시의회, 양 기관이 보다 열린 자세로 전문가, 시민, 관련 단체와 협력해야 한다. 급격한 인구 감소와 상업시설 공실 문제를 고려할 때 단순한 용적률 상향이 아닌 장기적인 도시 정책이 필요하다. 도시 계획의 목표는 특정 지역 개발이 아니라 광주 전체가 균형 있게 성장하는 데 있어야 한다.

따라서 현재 논란이 되고 있는 조례 개정에 대한 충분한 재검토와 대안 마련이 필요하며 앞으로의 도시 계획 정책은 보다 신중하고 합리적인 방향으로 나아가야 할 것이다.